ボストンに引越しする前に知っておきたいこと

こんにちは。NEXUSよりネモトです。

本日は、ボストンのアパート事情についてお話したいと思います。

はじめに、

ご存じの方も多いかと思いますが、

念のため単語の説明をいたします。

マンション (Mansion) とは、英語では、豪邸を意味します。

日本でいう、分譲マンションは、

”Condo”(コンド)又は”Condominium”(コンドミニアム)と言います。

アメリカ大家さんからご指摘がありましたので、追記いたします。

コンドミニアムとは、

「集合住宅の区分所有という所有形態の一つ」にあたるそうです。

ユニットごとに所有者が違う集合住宅ということになるかと思います。

日本のマンションのようなコンドミニアムもあれば、

こんなデザインのコンドミニアムもあります。

ネモトが過去に所有していたコンドミニアム(ユニットは違います)




https://www.trulia.com/homes/Nevada/Las_Vegas/sold/1000162418-5155-W-Tropicana-Ave-2056-Las-Vegas-NV-89103

コンドミニアムを所有している方が貸し出しをしている場合もあります。

賃貸アパートは”Apartment ”(アパートメント)です。

***********************

さて、本題に入りましょう。

ご夫婦でご受講されている方で、

年末にボストンにお引越しされる方がいらっしゃるので、

アパート事情を一緒に調べてみることにしました。

今回は、賃貸物件のお話をしているので、

分かりやすくするため、”landlords”を「賃貸物件所有者(オーナー)」

または、「貸主」と訳しています。ご了承ください。

<その1>ボストンのアパートの家賃は高い!

1ベッドルームで、$2,500(≒258,600円)とか当たり前で、

          (2016/10/16:換算レート103.44円)

もちろん場所にもよるのかもしれませんが、

東京より高い。。。(T_T)

ラス曰く、アメリカはGentrification の影響で、

家賃が高騰している地域が結構あるらしくて、

ボストンが果たしてその影響があるのか?というと

私にはわかりませんが、家賃は全体的に高いようです。

Gentrification: ”When people with money start fixing up poor neighborhoods, that’s gentrification. Sounds great, except it usually means the poor residents can’t afford to live there anymore and have to move.” (Vocabulary.com より)

”劣悪化している区域に中流階級あるいは裕福な階級の人口が流入していくのを伴った区域再開発・再建プロジェクトのことで、通常それまでの貧困層の住民が住む場所を失う”(英辞郎より) 

注記:アメリカの「Gentrification 」については、改めてお話できればと思いますので、今回は割愛します。

<その2>

アメリカには「Lead Paint Law」が存在する。

(鉛塗料に関する法)

日本では、室内の壁をペンキで塗る習慣がないせいか

あまり問題視されたことがないような気がしますが、

アメリカでは、

近年、水道水から基準値以上の鉛が検出された地域などがあって、

その地域に住む子供たちの多くが病気になる等

鉛による汚染が問題視されており、

鉛の汚染を防ぐための様々な法律が存在します。

とくにマサチューセッツ州は、

「Lead Paint Law 」(レッド・ペイント・ロウ)が

(鉛塗料に関する法)

他の州と比較しても厳しくなっているようです。

現在は、鉛を含んだ塗料は使ってはいけないようですが、

建物が古い場合、鉛を含んでいる可能性があり、

とくに古い建物の多いマサチューセッツ州 ボストンでは、

1978年以前に建てられた建物で、6歳未満の子供が住んでいる場合、

鉛塗料の検査を受けなければならないとしており、

鉛が検出された場合には、

それを取り除かなければならないとされています。

しかし、

検査費用も鉛除去作業費用も建物の所有者負担となるために

実際、検査をしていても

除去作業を行っていない方も少なくないようです。

(マサチューセッツの場合は補助が出るらしいけどね。)

ご参考までにマサチューセッツ州の保健社会福祉サービス部門の

リンクを貼っておきましたので、さらにご興味のある方はどうぞ。

マサチューセッツ州 Health and Human Services 

(保健社会福祉サービス部門)のサイトより

http://www.mass.gov/eohhs/gov/departments/dph/programs/environmental-health/exposure-topics/lead/lead/massachusetts-lead-law-requirement.html

問題なのは、鉛塗料の除去作業をしていない賃貸物件を

所有している人が貸し出しをする場合です。

賃貸物件の所有者は、

その建物に住む子どもが鉛中毒になった場合、

法的責任を問われるために、とくに6歳未満の子供さんがいる家族は

最初からお断りをしているオーナーさんがいらっしゃるようですが、

法律では、禁止されている行為です。

たとえば、

「建物から鉛塗料が検出されていると承知の上で入居します。」

といった内容の同意書に、借主が署名をしたとしても、

貸主は、法的責任を回避することはできない。となっています。

”If a child is lead poisoned by lead hazards where the child lives, the owner is legally responsible. An owner cannot avoid liability by asking tenants to sign an agreement that they accept the presence of lead paint. Complying with the Lead Law is the best protection an owner has from liability.” 

(マサチューセッツ州 Health and Human Servicesのサイトより)

賃貸物件の所有者は、本来であれば、

鉛の検査&鉛塗料の除去作業をしなければならないと同時に、

子どもを理由に入居を拒否することはできないとしています。

しかしながら、例外がいくつかあって、

・Two-family homes where the owners are occupants. 

(オーナーが居住している Two family homes の場合。)

・Certain buildings intended for and occupied by people over 55 years old.

(居住者を55歳以上の方に特定した建物の場合。)

については、子ども入居のお断りをすることが

認められる場合もあるとしているようです。

Two family home とは、こんな感じの建物です。


(出典:http://sibum.pair.com/pinegrov/pv/floorplans.php?type=Multi-Family

<その3>

賃貸物件の所有者は子どもを理由に入居を拒否できない。(例外あり)

”Families with children are protected from discrimination by the fair housing laws.However, the law also protects women who are pregnant and households in the process of adopting a child, getting custody of a child, getting guardianship of a child, or who provide foster care for children.”

更に詳しく知りたい方は、こちらからご確認ください。

Common Forms of Housing Discrimination (英語)

http://www.masslegalhelp.org/common-forms-of-housing-discrimination

<その4>

賃貸物件の所有者が借主に聞いてはいけない項目がある。

Landlords cannot ask about the following:

  • race, color, national origin, ancestry, or gender (人種、、肌の色、国籍、祖先、性別)

  • sexual orientation (性的指向 )

  • age (年齢)

  • marital status (配偶者の有無)

  • religion (宗教)

  • military/veteran status (軍隊/ 兵役経験者の地位)

  • disability, receipt of public assistance (障害の有無、公的支援を受けているか?)

  • children.(子供の有無)

”A common, but subtle, way of discriminating against families with children is to ask the ages of the children on the rental application. You do not have to tell the ages of your children. Simply list the names of everyone who will be living in the apartment without listing their ages. If a landlord insists on knowing how old your children are, it may be a sign she intends to discriminate against you because you need a deleaded apartment. If this happens, read the section on Steps to Take If You Think You Have Been Discriminated Against in this chapter.”

日本人は知らないと思って、上記の項目を聞いてくる

オーナーやエージェントの人もいるかもしれません。

本来であれば、年齢を聞かれても、答える必要はありません。

6歳未満の子供がいないかどうかを確認している可能性大です。

すなわち、その建物は、鉛塗料が使われていて、

除去作業を行っていない可能性があるということです。

(でも、身分証明書を提示した時点でわかるよね?)

たとえ大人でも鉛中毒になる可能性があります。

お気を付けください。

アパートを探しているときは、

I am looking for a deleaded apartment.

(鉛除去されているアパートを探しています。)

とはっきりと伝えましょう。

それでは、また。

【追記】アメリカ大家さん何かご指摘や誤り等ございましたら、コメントを頂けますと幸いです!


以下、アメリカ大家さんから頂いたコメントです。

大変よくお調べになられており、米国の住宅事情の一面をとてもよくご説明されていると思います。

NYに並び、ボストンも北東部の大都市の一つなので、家賃は決して安くはないですよね。私はNYでも郊外で活動しているので、1BRの相場は$1500ぐらいです。ボストンでも少し郊外まで足を延ばせば、もう少し手ごろなものが増えると思います。

NY、NJでは鉛塗料が除去されている物件は少なく、売買や賃貸の際には鉛の危険性を説明したハンドブックを売主(貸主)が購入(賃貸)希望者に渡して、双方が合意のサインをするだけというのが一般的です。私も鉛塗料の痕跡のある古い家で小さな子供を育てていますが、それほど神経質にはなっていません。

Discriminationに関しては口が災いとならないよう、気をつけています。賃貸希望者と物件の案内や面接をするときは下手な質問はできません。「今、いくつ?」「どこから来たの?」「お子さんは?」などはご法度です。会社で就職希望者と面接するときも同じです。それでも入居や就職がかなわなかった希望者からは差別主義者呼ばわりされることがあったりと大きなトラブルの経験はありませんが、ヒヤッとさせられることはあります。

先日、賃貸の広告にIt's small and best suited for a singleみたいなことを書いたら、サイトの運営者から書き直すよう要求されました。私にはもちろん差別的な意図はなく、カップルや家族で物件を見に来て、「小さい、狭い」と文句を言って帰る人が少なからずあったので、便宜を図ったつもりだったのですが、甘かったです。でも未然に大事になるようなことを防げてよかったと考えるべきなのでしょう。

本文に関して気になったことを一つ。コンドミニアムは集合住宅の区分所有という所有形態の一つなので、賃貸マンションというのは語弊があるかもしれませんね。


ネモトの返信コメント

ご無沙汰しております。コメントありがとうございます。

賃貸物件に特定したお話をしていたので、賃貸マンションは、コンドミニアムですと解説してしまいました。ご指摘ありがとうございます。後ほど修正したいと思います。

**************


マサチューセッツ州 Health and Human Servicesのサイトより一部抜粋

           (保健社会福祉サービス部門)

What Does the Massachusetts Lead Law Require?

Hundreds of young children are poisoned by lead paint in Massachusetts each year. Lead poisoning can cause permanent damage to a child's brain, kidneys, and nervous system. It can also result in serious learning and behavior problems. The Lead Law protects child's right to a lead-safe home.

What does the lead law require?

The Lead Law requires the removal or covering of lead paint hazards in homes built before 1978 where any children under six live. Lead paint hazards include loose lead paint and lead paint on windows and other surfaces accessible to children. Owners are responsible with complying with the law. This includes owners of rental property as well as owners living in their own single family home. Financial help is available through tax credits, grants and loans.

How does an owner comply with the lead law?

There are two ways:

  1. Have all lead hazards removed or covered. The owner must first hire a licensed lead inspector who will test the home for lead and record all lead hazards. After the work is approved, the owner will receive a Letter of Full Compliance.

  2. Have only urgent lead hazards corrected, while controlling remaining hazards. This temporary method is called interim control. The owner must first hire a licensed risk assessor who will explain what work needs to be done for interim control.

After the work is approved, the owner will receive a Letter of Interim Control. Owners then have up to two years before they must have the remaining lead hazards removed or covered and receive a Letter of Full Compliance.

Can a rental property owner be held liable for a lead poisoned child?

Yes. If a child is lead poisoned by lead hazards where the child lives, the owner is legally responsible. An owner cannot avoid liability by asking tenants to sign an agreement that they accept the presence of lead paint. Complying with the Lead Law is the best protection an owner has from liability.

Can an owner evict or refuse to rent to a family with children under six if there is lead paint in the home?

No. An owner cannot evict or refuse to rent to anyone because of lead paint. Discrimination is against the law and carries penalties.

For more information against discrimination, call the Massachusetts Commission Against Discrimination in Boston at (617) 727-3990 or Springfield at (413) 739-2145

For more information, call the Massachusetts Childhood Lead Poisoning Prevention Program at toll free 1- 800-532-9571.

<参考サイト>

http://www.masslegalhelp.org/common-forms-of-housing-discrimination

http://massrealestatelawblog.com/2010/02/16/massachusetts-lead-paint-law-advisory-family-unfriendly-policies-can-get-landlords-in-big-trouble/

https://www.epa.gov/lead/lead-laws-and-regulations

http://massrealestatelawblog.com/2012/08/30/the-renters-are-back-questions-you-can-and-cannot-ask-prospective-tenants-in-massachusetts/

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